La vânzarea terenurilor și clădirilor este necesară privirea situației din perspectiva persoanelor impozabile conform regimului taxei pe valoarea adăugată. Tranzacțiile efectuate de persoanele impozabile pot fi scutite sau taxabile, în mod obligatoriu sau opțional, în funcție de o serie de aspecte specifice.
În situația vânzării de terenuri construibile, tranzacția va fi impozabilă prin efectul legii, TVA vânzare teren aplicându-se în mod diferențiat în funcție de statutul cumpărătorului. Dacă acesta este înregistrat în scopuri de TVA, conform art. 316 din Codul fiscal, se vor aplica măsurile de simplificare prevăzute la art. 331 alin. (2) lit. g), factura fiind emisă fără taxă, cu mențiunea „taxare inversă”. Pe de altă parte, dacă beneficiarul nu este înregistrat în scopuri de TVA, factura se emite cu TVA 19%.
În cazul vânzării de terenuri neconstruibile, se acordă scutirea de taxă fără drept de deducere, însă vânzătorul are posibilitatea de a opta pentru taxare prin depunerea unei notificări la organul fiscal teritorial. Această opțiune este avantajoasă pentru evitarea calculului ajustărilor de TVA și a pro-ratei de deducere.
Certificatul de urbanism reprezintă documentul care încadrează un teren în categoria celor construibile sau cu altă destinație în momentul vânzării de către proprietar.
Operațiunile imobiliare realizate de persoanele fizice prezintă câteva particularități și pot fi clasificate în trei categorii: tranzacții în afara sferei de aplicare a TVA, cele pentru care persoana fizică devine impozabilă, dar sunt scutite conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, și operațiuni taxabile, pentru care este necesară înregistrarea în scopuri de TVA.
Prima categorie cuprinde terenuri folosite în scop personal, indiferent de prețul lor. Totodată, nici operațiunile imobiliare întâmplătoare, care nu prezintă un caracter de continuitate, nu se încadrează în sfera de aplicare a TVA. Activitatea economică este considerată a fi începută, în clipa în care persoana fizică realizează investiții pregătitoare.
Persoană fizică – TVA vânzare teren
Dacă o persoană fizică desfășoară pe parcursul unui an fiscal mai multe tranzacții imobiliare, altele decât cele cu bunuri personale, aceasta dobândește statutul de persoană impozabilă, chiar dacă este vorba despre livrări scutite de TVA conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Totuși, în cazul în care tranzacțiile au ca obiect exclusiv terenuri neconstruibile, nu apare obligația înregistrării în scopuri de TVA.
În situația în care realizează în mod constant vânzări de terenuri construibile, o persoană fizică devine plătitoare de TVA. În acest caz, este necesară solicitarea codului de TVA anterior primei livrări taxabile, întrucât în plafonul de scutire pentru TVA de 300.000 lei sunt incluse și operațiunile imobiliare scutite.
Pentru determinarea regimului TVA aplicabil operațiunilor imobiliare și a obligațiilor persoanelor fizice, contextul în care se derulează tranzacțiile este factorul care influențează. În funcție de acesta, o persoană fizică poate fi încadrată în una dintre cele trei categorii menționate anterior.
În ceea ce privește înregistrarea persoanelor fizice în scopuri de TVA, aceasta se realizează prin intermediul depunerii unor formulare specifice la autoritatea fiscală competentă, în funcție de tipul de activitate desfășurată – activitate economică independentă, profesie liberă sau alte variante.
În situația în care un imobil este vândut în comun de către soți, apar anumite dificultăți în stabilirea obligațiilor privind TVA, dat fiind faptul că niciunul dintre coproprietari nu poate lua o decizie în mod independent, iar plafonul de scutire de 300.000 lei se analizează la nivelul asocierii. Având în vedere că este necesară obținerea acordului și semnăturii ambilor soți, aceștia acționează în numele asocierii, nu în nume propriu. Drepturile și obligațiile referitoare la TVA îi revin asociatului care ține evidența veniturilor și cheltuielilor, conform prevederilor contractuale dintre părți, cu condiția ca acesta să efectueze achizițiile pe numele său și să emită facturile asocierii către terți. În cazul în care asociații acționează în nume propriu, fiecare dintre ei este considerat o persoană impozabilă distinctă.
Pentru a determina corect regimul fiscal aplicabil acestor operațiuni și obligațiile ce decurg din perspectiva TVA, trebuie analizat in concreto contextul specific fiecărei tranzacții, ținând cont de prevederile Codului fiscal și de situația persoanelor implicate.