Refinanțarea creditului ipotecar reprezintă o opțiune prin care debitorul poate obține condiții mai favorabile de creditare, fie printr-o rată a dobânzii mai mică, fie prin alte termene contractuale mai avantajoase. Aceasta implică încheierea unui nou contract de credit pentru a rambursa creditul inițial, reducând astfel costurile lunare sau ajustând durata creditului. Refinanțarea poate fi realizată fie la aceeași bancă, fie la o altă instituție financiară, în funcție de ofertele disponibile și de preferințele consumatorului.
Ce înseamnă refinanțare credit ipotecar?
Conform Ordonanței de Urgență nr. 52/2016, refinanțarea unui credit ipotecar înseamnă rambursarea anticipată a soldului creditului existent prin contractarea unui alt credit, de obicei cu condiții mai avantajoase. Este important să menționăm că refinanțarea nu se limitează doar la transferul creditului către o altă bancă. În unele cazuri, banca la care debitorul are deja creditul poate oferi soluții de refinanțare.
De exemplu, un client care a contractat un credit ipotecar cu o dobândă fixă de 7% în urmă cu 5 ani poate opta pentru refinanțare dacă dobânzile actuale de pe piață sunt de 4%. Aceasta ar însemna o reducere a ratei lunare, ceea ce poate reprezenta o economie semnificativă pe termen lung. Totodată, refinanțarea poate aduce și beneficii suplimentare, precum eliminarea unor comisioane sau schimbarea perioadei de rambursare.
Un alt scenariu în care refinanțarea poate fi avantajoasă este atunci când clientul dorește să obțină o perioadă de grație sau să extindă durata creditului pentru a reduce presiunea financiară lunară. Spre exemplu, un credit ipotecar care mai are 15 ani de rambursat poate fi refinanțat pentru a extinde perioada la 20 de ani, reducând astfel valoarea ratei lunare.
Conform art. 38 din Ordonanța de Urgență nr. 52/2016, băncile sunt obligate să răspundă la cererile de refinanțare formulate de consumatori în termen de 60 de zile. Acest termen garantează că debitorii nu sunt lăsați în incertitudine pentru perioade lungi de timp în privința solicitării lor. De asemenea, în cazul restructurării datorate dificultăților financiare, creditorii sunt obligați să ia în considerare refinanțarea ca soluție, conform articolului 45 din aceeași ordonanță.
Costuri refinanțare credit ipotecar
Refinanțarea unui credit ipotecar poate părea o soluție atractivă, dar este important să fie luate în calcul toate costurile implicate. Acestea pot varia semnificativ de la o bancă la alta, iar unele taxe pot fi eliminate în cadrul unor oferte speciale.
Un prim cost important este analiza dosarului, care diferă de la o bancă la alta. În funcție de instituția financiară, costul poate varia, însă există bănci care oferă această analiză gratuit, ca parte dintr-o campanie de atragere a clienților. De exemplu, o bancă poate decide să nu perceapă acest comision dacă debitorul este deja client al băncii sau dacă dorește să refinanțeze un credit la acea instituție.
Taxa de reevaluare a imobilului adus în garanție este un alt cost semnificativ. În mod obișnuit, reevaluarea imobilului este necesară pentru ca banca să se asigure că valoarea acestuia acoperă suma creditului. Costul reevaluării variază în funcție de banca aleasă și de evaluatorii folosiți, dar poate ajunge la câteva sute de lei. În unele cazuri, reevaluarea poate fi oferită gratuit de bancă, ca parte a unui pachet de refinanțare.
Onorariul notarial pentru autentificarea contractului de ipotecă este stabilit în funcție de valoarea creanței. De exemplu, pentru un credit de până la 50.000 de lei, onorariul este de 0,85%, dar nu mai puțin de 150 de lei. Dacă valoarea creditului depășește această sumă, tarifele notarial cresc proporțional. Pentru un credit de 300.000 de lei, onorariul poate ajunge la aproximativ 1.209 lei, plus 0,19% din ceea ce depășește 200.001 lei.
Un alt cost care trebuie luat în calcul de către debitor este taxa de înscriere în Registrul Național de Publicitate Mobiliară, care este de 88 lei per înscriere. Acest cost apare ori de câte ori sunt modificate sau înregistrate garanțiile mobiliare asociate unui credit.
Un alt cost este tariful pentru înscrierea ipotecii în cartea funciară, care include o taxă de bază de 100 de lei per imobil, la care se adaugă 0,1% din valoarea creanței garantate. Astfel, pentru un credit de 200.000 de lei, taxa de înscriere a ipotecii va fi de aproximativ 300 de lei.
Este important de menționat că aceste politici pot fi supuse modificărilor, iar consumatorii ar trebui să se informeze direct la instituțiile bancare cu privire la costurile actuale.
Exemple de refinanțare și economii potențiale
Să presupunem că un consumator a contractat un credit ipotecar cu o dobândă de 6,5% pe an pentru o perioadă de 25 de ani, iar după 5 ani de plată, suma rămasă de rambursat este de 300.000 de lei. Acesta decide să refinanțeze creditul la o altă bancă, unde dobânda este de 4,5%. După refinanțare, rata lunară poate scădea considerabil, iar în funcție de condițiile noului contract, consumatorul poate economisi mii de lei pe parcursul anilor rămași.
Totuși, înainte de a decide refinanțarea, este esențial ca debitorul să facă o evaluare atentă a tuturor costurilor implicate. Dacă taxele și comisioanele totale pentru refinanțare depășesc economiile generate de noua rată a dobânzii, refinanțarea poate să nu fie o decizie benefică pe termen lung. De exemplu, dacă refinanțarea implică costuri totale de 3.000 de lei, iar economiile anuale la dobândă sunt de 2.000 de lei, refinanțarea va deveni avantajoasă abia după 1,5 ani.
Prin urmare, refinanțarea creditului ipotecar este o decizie care trebuie analizată cu atenție, luând în calcul atât avantajele pe termen lung, cât și costurile imediate.